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Las inversiones hoteleras en México y la pandemia por COVID-19

El mercado de las inversiones hoteleras en México ha sufrido cambios durante la pandemia, Richard J. Katzman Director General de HVS México compartió para esta edición de Inversionista Hotelero su perspectiva acerca de las inversiones turísticas hoteleras en México antes y después de la pandemia.

¿Cómo era el movimiento de las inversiones turísticas y hoteleras antes de la pandemia y como ha sido el comportamiento durante la misma?

El punto de referencia para hablar del mercado de inversión de acuerdo con cifras de SECTUR es que hay un poco más de 800 mil llaves hoteleras en México, eso incluye todo tipo de alojamientos si lo reducimos a lo que parecería ser un mercado de inversión que son cerca de 358 mil llaves, menos de la mitad de la cifra inicial donde aproximadamente el 60% representa hotelería de negocio y el otro 40% es hotelería vacacional.

El contexto es importante ya que en México, a diferencia de muchos lugares en el mundo, tenemos una industria hotelera madura hablando de hotelería de negocios y de hotelería vacacional.

En México el mercado de inversión hotelera forma parte de los mercados de capital inmobiliarios que se han desarrollado a lo largo de aproximadamente 20 años, en el cual se han formado fondos y vehículos de inversión como CKDs, FIBRAS, fondos de inversión de grupos independientes, y la participación de fondos extranjeros.

En el ámbito de hotelería de negocios hubo una oleada de institucionalización de los mercados. La primera fibra, FIBRA Uno, se formó en 2011; la colocación de FIBRA Hotel fue en 2013 y le suigio la de Fibra Inn en el 2014. Durante un periodo de ocho o diez años se da en nuestro mercado la inversión principalmente en el centro y norte del país, así como la ampliación de las huellas de marcas y operadores nacionales e internacionales como Posadas, Hoteles City, Hilton, Marriot, Hyatt, ACCOR y otras más.  

Antes de la pandemia el ritmo de inversión en los tipos de activos que llamamos de “servicios selectos” y “servicios limitados” ya se había reducido un poco, ya que se vino un boom en el crecimiento de esa huella unos años antes. Por otra parte, en los años anteriores a la pandemia hubo mucha inversión en activos más muy grandes, de “servicios completos” localizados en los principales centros urbanos del país, incluyendo la Ciudad de Mexico.

En lo que es hotelería vacacional, me parece que ha habido un interés constante a lo largo de más de diez años en incrementar el número como la calidad de productos de los principales centros vacacionales del país, Cancún-Riviera Maya, Los Cabos, y Puerto Vallarta-Riviera Nayarit, junto con otros mercados que entrarán en etapas de consolidación en los siguientes años. En esos mercados mi observación sería que, si bien durante la pandemia la inversión ha sido moderada, el apetito en invertir es relativamente fuerte.

Como en otros periodos de crisis, durante este periodo de pandemia hay interés en la posible adquisición de proyectos que pudiesen estar en problemas financieros, pero a la fecha no se observa un mercado muy activo. Habrá que ver en los próximos meses si aumenta el número de hoteles en el mercado. Por otra parte, los inversionistas que planean proyectos en destinos de playa no se han detenido, pues visualizan la apertura de sus proyectos en un mercado más cercano a la recuperación en un periodo de dos o tres años o más.

¿Cuáles destinos turísticos, ya sean de negocios o recreativos, han sido los más afectados, desde el punto de vista de inversiones, cuáles han sido las repercusiones por la pandemia y como se visualizan cambios o nuevas tendencias en estos dos segmentos de inversión?

Ya hay muchas estadísticas que miden la profundidad del agujero creado por la pandemia. Creo que lo más importante es entender la diferencia entre el proceso de recuperación en cada uno de los sectores de esta industria y por otra parte saber qué cambios pueden ser de carácter estructural. Estamos muy enfocados en tratar de entender algunos de esos fenómenos.

En la hotelería de negocios, hemos visto cambios a partir de la entrada en vigor del TLC (Tratado de Libre Comercio) en 1994, lo que lleva a la economía mexicana a cambiar en gran medida de depender de la exportación petrolera para convertirse en una economía cuya base fundamental es la exportación de manufacturas. Las zonas centro y norte del país son las que tienden a concentrar esta actividad.

Con la entrada en vigor del T-MEC (Tratado entre México Estados Unidos y Canadá) se retiró mucha incertidumbre en la capacidad de crecimiento de los mercados que atienden esa manufactura de exportación. La economía estadounidense forma parte en muchos sectores de la economía regional con Mexico. Conforme se ha ido activando, los hoteles han ido reconstruyendo poco a poco sus bases de demanda. Por ahora, la recuperación va más despacio en centros urbanos como la Ciudad de México que dependen de visitas de ejecutivos nacionales como internacionales en situaciones en las que todavía hay restricciones para viajar y presupuestos de viajes limitados.

Además de la ratificación del T-Mec, se espera que muchas compañías, principalmente estadounidenses, establezcan o expandan su presencia industrial en el país como respuesta a tensiones en la relación comercial entre Estados Unidos y China, misma que puede llegar a poner en riesgo cadenas de suministro criticas para al manufactura. En la medida en la que este fenómeno se de cómo lo esperan especialistas en el ámbito industrial, esto ayudara a la estabilización de hoteles de negocios en los mercados que forman parte del engranaje manufacturero.

En cuanto a los mercados vacacionales, hay una distinción adicional de la que vale la pena hablar. Hay destinos fly-to a los que llegas solo en avión, como son Cancún-Riviera Maya o Los Cabos y hay mercados que se son fly-to y drive- to como lo es Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Los mercados drive-to han reaccionado relativamente bien conforme se ha dado la apertura de hoteles, pues la gente quiere viajar y el acceso a este tipo de mercado no depende de la industria de la aviación o de restricciones relacionadas. Conforme se han restablecido vuelos a mercados que dependen de ellos, y conforme aumenta el porcentaje de la población vacunada contra el Covid-19, particularmente en Estados Unidos, la reacción en los mercados vacacionales ha sido favorable, y esta tendencia debe continuar.

Habrá que observar con mucho detenimiento como se establecen rutas de vuelos, ya están las iniciales, pero para que llegue un comportamiento de mercado comparable al que teníamos pre-pandemia, ciertos mercados dependerán de un sector de aviación sano y activo.

¿Cómo están visualizando las grandes firmas que ustedes atienden el futuro de las inversiones en hoteles y turismo, que cambios consideran que se estarán dando en el corto y mediano plazo?

La inversión a corto plazo en hotelería de negocios tal vez sea con cierta precaución esperando que se restablezcan los patrones de demanda. En la hotelería vacacional, la actitud de los inversionistas parece ser que siguen estando preparados para permanecer activos a corto, mediano y largo plazo.

Para los inversionistas en estos mercados algunas de las inquietudes tienen que ver con la cantidad de oferta que viene en camino. En términos generales, observamos que a lo largo de más de una década, el desarrollo de hoteles y el incremento en inventario ha sido acompañado a la par por más demanda por parte de huéspedes nacionales y extranjeros. Esto se debe en parte a la calidad de producto, marcas y operadores que ofrece el mercado mexicano, y a constante mejoras en infraestructura, que son esenciales para el turismo. Sera importante evaluar si esta tendencia podrá sostenerse en distintos mercados.

Cabe mencionar que, en proyectos que ya están en etapas de desarrollo en distintos centros vacacionales, los mismos desarrolladores han decidido tomar un poco más despacio sus procesos de desarrollo a fin de entregar sus propiedades nuevas en condiciones un mercado más recuperadas. 

A nivel internacional, que tendencias destacables han surgido en el mercado de las inversiones hoteleras a raíz de la pandemia.

En vista de una mayor activación de la economía, en gran parte debido a un alto nivel de estímulo fiscal por el gobierno de Estados Unidos, es posible observar ciertas tendencias en ese país que deben orientarnos en torno a la lo que podemos esperar en México. En términos generales, las tendencias en materia de demanda hotelera son parecidas, si bien la activación estadounidense será más ágil. En los mercados de capital, los grupos inversionistas que conocen la industria hotelera la consideran como una activad de inversión de largo plazo. Me parece que en Mexico, en términos generales, los inversionistas lo consideran de igual manera.

En Estado Unidos, se ha observado en los últimos años y hasta hace unos días con el anuncio de la adquisición  llamada Extend Stay America mucha actividad de adquisiciones en el ámbito hotelero. Me parece que es una tendencia que podemos esperar internacionalmente y tal vez en cierta medida en México. No tenemos conocimiento de iniciativas específicas de ese tipo, pero no sería raro pensar que en los siguientes dos o tres años puede haber combinaciones de carteras como actividad de fusiones y adquisiciones.

Otro tema que observamos es la especialización en los mercados de capital, sobre todo por grupos inversionistas en ciertos tipos de activos que desarrollan plataformas para ello. Esta tendencia, común en mercados de capital maduros, se ha adoptado con el paso de los últimos anos en México y debe continuar. En efecto, el mercado mexicano cuenta con grupos de inversión y desarrollo inmobiliario altamente capaces. Algunos de ellos están especializados en el hotelería mientras que otros, con mas trayectoria en otros sectores, exploran la inversión hotelera como estrategia de diversificación o bien porque perciben oportunidades compatibles con sus objetivos.


Fecha de publicación:18-01-2022

Fuente:Alta Hotelería

Autor:Richard Katzman

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Richard Katzman

Richard Katzman es Managing Director de HVS Mexico City. HVS es una compañía líder en la preparación de estudios de mercado y factibilidad, así como avalúos, en la industria hotelera. Asimismo, el grupo participa en la planeación de proyectos de usos mixtos y plan maestro en zonas urbanas y en destinos vacacionales. Por otra parte, desempeña estudios estratégicos para inversionistas y cadenas hoteleras. La plataforma de HVS en México tiene también a su cargo proyectos en Centro y Sudamérica.

Richard ha estado activo en servicios de consultaría hotelera e inmobiliaria en México y otros países de América Latina desde 1992. Richard fundó Grupo Inmobiliario Inova, boutique de consultoría fusionada en 2001 a Insignia/ESG, en ese momento una de las compañías de servicios inmobiliarios más importantes del mundo posteriormente adquirida por CBRE. En 2003, Richard formó una nueva plataforma que más tarde conduciría a la apertura de la oficina HVS en México.

Anteriormente, la experiencia profesional de Richard incluye puestos en Laventhol & Horwath (renombrada Horwath HTL) en la cual preparó estudios de viabilidad para proyectos hoteleros en Estados Unidos, América Latina y el Caribe, y con Fischer-Macleod Associates, desarrollador de centros comerciales regionales con base en Nueva York. Posteriormente, Richard se incorporó a The Yarmouth Group (subsecuentemente parte de Morgan Stanley), en la cual completó adquisiciones de inmuebles de oficina, centros comerciales regionales y hoteles, y llevó a cabo la administración de carteras inmobiliarias en representación de inversionistas institucionales estadounidenses y japoneses. Además, Richard estableció la presencia de dicha empresa en Europa continental, abriendo sus oficinas en París supervisando programas de inversión y administración institucional en Alemania, España y el Reino Unido.

Richard es originario de la ciudad de México. Cursó la carrera en Cornell University, School of Hotel Administration y obtuvo una maestría en administración (MBA) de The Wharton School. Richard domina el inglés, el español, el francés y el portugués. Richard ha formado parte del Board of Trustees del American School Foundation, A.C.

Area:Colaborador