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Compra y venta de inversiones hoteleras en México antes, durante y después de la pandemia por COVID-19

La pandemia trajo consigo muchos cambios, hotelería y turismo no es la excepción, para este artículo conversamos con Carolina Lacerda, Directora Ejecutiva de Hoteles y Hospitalidad en JLL México, quien nos brindó su punto de vista en cuanto a compra y venta de propiedades en estos momentos. 

JLL es una firma líder mundial especializada en administración de inversiones y bienes raíces. Una empresa que da forma al futuro de la industria inmobiliaria para un mundo mejor, mediante el uso de la tecnología más avanzada para crear oportunidades gratificantes, espacios increíbles y soluciones inmobiliarias sostenibles para nuestros clientes, nuestra gente y nuestras comunidades.

Representan a inversores en la compra, desarrollo, construcción, ocupación e inversiones de una variedad de activos incluyendo bienes raíces industriales, comerciales, locales comerciales, residenciales y hoteleros.

 ¿Cómo se calificaría el ritmo en las operaciones de compra venta de hoteles en México antes, durante y después de la pandemia?

Las transacciones hoteleras en México siempre fueron más directas entre un comprador y un vendedor muy arms length de gente conocida y no incluyendo una intermediación tan profesional,  pero creo que en los últimos 10 a 5 años ha cambiado y empezamos a ver más transacciones en procesos formales con brokers como JLL  involucrados para poder hacer un proceso más competitivo y un procesos más formal y transparente para los vendedores principalmente.

Antes de la pandemia el mercado estaba mucho más activo en 2019 JLL vendió en Los Cabos un hotel bastante importante hubieron en 2018, 2019 transacciones importantes en la CDMX como Hyatt, W o JW, las transacciones hoteleras estaban bastante movidas en la categoría de lujo. Con el tema de la pandemia varias transacciones que estaban en proceso se pausaron principalmente por el tema en que los hoteles pararon y nadie sabía que iba a pasar.

Los bancos cerraron entonces mismo cuándo los hoteles reabrieron y empezaron a recuperarse un poco los bancos estaban todavía cerrados para financiamientos y por eso las transacciones en 2020 básicamente no trasladaron por ello se tuvo un año bastante lento en transacciones con algunas excepciones.

Con lo que digo arms length transacciones que ya estaban en camino antes de la pandemia y que de alguna manera lograron finalizar sin haber necesitado financiamiento.

Ahora en 2021 mientras la pandemia no ha terminado vemos una recuperación en camino empezamos a ver transacciones que vuelven a trasladar, los bancos siguen un poco exigentes en cuanto a sus financiamientos hoteleros pero si están aprobando dependiendo primero de ubicación, segundo tipo de producto y tercero tipo de comprador; si se cubren estos tres puntos estamos empezando a ver financiamiento para adquisiciones pero lento y muy enfocado en segmento de lujo en los principales destinos de México.  

¿Habrá reconversiones de inmuebles hoteleros?

Reconversiones a otro uso seguramente habrá creo que hay muchos hoteles que antes de la pandemia no estaban muy bien y con esto van a tardar muchos años para lograr ser rentables otra vez, principalmente en algunos mercados secundarios y terciarios.

Estamos viendo algunos hoteles que se podrían convertir en algún otro tipo de negocio, como senior living, oficina, algún tipo de residencial en algunos casos dependiendo del producto, la ubicación y el uso de suelo si lo que se quiere es aprovechar y no demoler el edificio hay algunas opciones.

Otro tipo de reconversión será de hoteles independientes a marcas internacionales a través de afiliaciones a grandes cadenas hoteleras o hasta de una marca por otra marca, buscando mejores términos, mas exposición a nivel global. Lo que la pandemia ha demostrado al menos en México es que en muchos casos depende del turismo extranjero porque las marcas internacionales hacen diferencia para los turistas ya que se sienten más cómodos, confortables y seguros con los protocolos implementados a nivel global. La afiliación con una marca internacional hace una gran diferencia para el huésped.

Se ve una tendencia a tener más hoteles independientes yendo a marcas o hoteles de marcas locales yendo a marcas internacionales pero si una tendencia de afiliación a marcas más fuertes.

¿Qué motiva a los hoteleros a vender en este momento? ¿El momento es de oportunidad para los inversionistas?

El inversor hotelero en México la gran mayoría no es puramente hotelero son inversores que invierten en todo tipo de activos en diferentes sectores y son muy diversificados. Hotel es un componente de su portafolio donde vemos interés o inversores que están buscando deshacerse de  algún hotel principalmente para tener más capital o vender un hotel al cual no le está yendo muy bien o que va  a tardar más en recuperarse y usar ese capital en otro lado de su portafolio.

En los destinos vacacionales principales a los hoteles les está yendo muy bien se están recuperando muy rápido, si no fuera por el limite de ocupación y a medida que Estados Unidos logre que su población esté más vacunada la recuperación será más rápida en el sector de lujo vacacional.

Los hoteles de lujo difícilmente van a salir a precios reducidos y por ello el dueño no va a vender con descuento son hoteles estratégicos, en México hay muchos activos hoteleros que si se podrían vender el problema es encontrar quien lo compre al precio correcto porque hoy por hoy México no está compitiendo solo con México pero los inversores mismos son mexicanos o los inversores extranjeros que antes invertían en México están mirando a Estados Unidos, España o globalmente porque es una pandemia que ha afectado al mundo completo y hay oportunidades por todos lados.

Hoy las transacciones hoteleras están compitiendo con capital de todo el mundo que está mirando mejores oportunidades en otros lugares. Yo creo que los inversores hoy por hoy quieren oportunidades para comprar con descuentos y los activos que se podrían vender se encuentran en un dilema, ya que el vendedor no quiere vender con descuento y el comprador quiere comprar con descuento. Entonces se busca llegar al precio que haga sentido para ambos lados, los dueños de hoteles quieren vender los hoteles menos importantes y mantener sus hoteles más importantes pero sus propiedades más pequeñas no son las que los compradores quieren.

¿Cuál es la visión de JLL en turismo y hotelería en este momento?

México está en una posición estratégica, aunque no estoy muy de acuerdo con las medidas del gobierno en los últimos años una cosa que yo creo que ayudo y que tiene ventajas y desventajas fue no haber cerrado la fronteras en ningún momento de la pandemia y fue el único destino vacacional para muchos destinos como Estados Unidos, Canadá y Europa en el corto periodo que pudieron salir solo tenían a México como destino para vacacionar.

México sabe prepararse para después de crisis porque ha pasado por muchas crisis, desde desastres naturales como huracanes, terremotos, crisis de seguridad, crisis de salud como HN1, etc. México ha aprendido a recuperarse muy rápido porque depende mucho del turismo.

Los destinos fueron muy rápidos al certificarse con sellos de Safe Travels, WTTC, fue uno de los países en obtener varios destinos certificados y con sellos  que logro poner todos los protocolos de las marcas locales, regional, global y hacer el destino donde los extranjeros se sintieran seguros.

México ha logrado mantenerse como destino vacacional importante a diferencia del corporativo ya que por las reglas que ponen las corporaciones son un poco más difíciles. En el concepto de destino vacacional México se ha posicionado muy bien para una recuperación muy fuerte ya vemos en los números de Los Cabos, Cancún, Riviera Maya y vemos como eso ha demostrado en números exitosos para un año tan complicado.

JLL ve a México como un destino muy fuerte en tema de turismo y hotelería además de que no se tiene la promoción turística como se tenía antes yo creo que es un país donde las personas de la industria, hoteleros, aerolíneas, asociaciones hoteleras etcétera, se juntaron para traer a los turistas a un México seguro donde pueden confiar y venir sin problemas yo creo que México continuará como un destino fuerte principalmente vacacional y el corporativo también volverá por juntas de trabajo esa es parte de la cultura latina, pueden ser menos viajes y un poco más largos yo veo el turismo en México todavía con muchas ventajas y un país muy atractivos para la inversión hotelera.  

¿Qué sugiere JLL a los inversionistas que tienen interés en invertir en turismo u hotelería con una visión de largo plazo?

Depende de las estrategias de los inversores ya que muchos tienen estrategias de 5, 7, 10 años o estrategias de generaciones depende mucho de que están buscando, para los que tienen más tiempo que logran tener una salida tan rápida hay muchos desarrollos en el momento importantes en Riviera Nayarit, Los Cabos, Cancún. Hay también muchos nuevos mercados en México que tiene mucho potencial. Yo creo que adquisiciones no hay tantas; nosotros como JLL podemos ayudarles atrás de esas transacciones.

Creo que los inversores tienen que ser  mas proactivos sabiendo lo que están buscando y nosotros podemos ayudarlos a conseguir eso con las relaciones que tenemos. También con desarrollos claro que tardan más y su entrada son más bajos de costo e inversión y puedes entrar a un mercado a precios más bajos y con producto distinto depende mucho de cuál sea la estrategia del inversor.

Hay muchas oportunidades en el tema vacacional y urbano a largo plazo, el corporativo y grupos van  a volver no tanto con hoteles de 1000 habitaciones pero si hoteles que todavía reciben grupos de una manera un poco distinta pero si mantener esos tres segmentos vivos en México.

¿Qué servicios brinda JLL a inversionistas potenciales en turismo u hotelería?

JLL Hoteles siempre representando al inversor desde una parte más de consultoría estratégica podemos ayudarles a viabilizar el proyecto, negociar con marcas, escoger marcas, negociar sus contactos, ser el asesor del cliente durante todas las decisiones importantes desde el inicio del proyecto hasta lo que es básicamente representar al dueño frente al operador antes, durante la operación del hotel.

Ser el encargado para todo lo que es negociaciones inversiones de capital que se necesite hacer, representando su mejor interés del dueño que es la operación y hasta el final que es la transacción, representamos a los inversores, la mayoría de las veces representamos al vendedor la venta de sus hoteles en un proceso formal muy transparente, discreto donde traemos inversores de todos lados de México a todo el mundo incluso desde Asia, Europa, Estados Unidos para las inversiones dependiendo de que sea,  y también hacemos la parte de ayudar en la búsqueda de activos.

JLL Hotels queremos ser el mejor advisor para grupos de inversores, grupos hoteleros y que seamos la conexión y un apoyo en lo que necesiten de hotelería y turismo.    


Fecha de publicación:06-05-2021

Fuente:Hospitalitas

Autor:Michelle Herrera

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