“Soy Alfredo Sámano y he vendido un departamento en dos semanas” Un promocional fallido de una empresa inmobiliaria se volvió viral en redes sociales y provocó una ola de burlas y memes, pero también sacó a flote un posible riesgo en el sector inmobiliario. Y es que promover ventas rápidas de inmuebles en zonas de alta demanda puede provocar especulación y, con ello, un desmedido incremento en los precios de éstos que, al final, imposibilita su adquisición.
Expertos consultados consideran que la especulación, aunque no menor, es solo uno de los obstáculos para el sector inmobiliario durante 2022, en que la inflación ha alcanzado niveles históricos (de 7.65% hasta mayo, según el índice Nacional de Precios del Consumidor).
A inicios de año, Karim Goudiáby, fundador y director de la inmobiliaria digital Neximo, advertía que el factor inflacionario sería determinante en la adquisición de viviendas. No solo serían más altos los precios de un departamento o una casa; también sería más caro construirlas.
De acuerdo con el informe Situación Inmobiliaria México, primer semestre 2022, realizado por BBVA Research, el crecimiento en este sector es marginal y uno de los principales obstáculos es precisamente el precio de los materiales de construcción, que no ha disminuido y se mantendrá por niveles superiores a 15%, es decir, el doble que el porcentaje que se reportó durante 2020 y 2021.
Según el reporte, el cemento y el concreto son los que registran un mayor costo, seguido de minerales no metálicos y productos metálicos. El Inegi reporta que el aumento en el índice Nacional de Precios de Productor, en el sector de construcción fue de 16.70% en mayo de2022, en comparación con el año pasado.
Este encarecimiento en los precios de materiales de construcción también ha sido reconocido por la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, que también ha advertido un año complicado.
“La inflación es un factor de riesgo a considerar en la industria inmobiliaria. Los costos de construcción cuyo aumento hasta noviembre 2021 fue superior al 20%, seguramente impactará en los precios de la vivienda hacia el segundo trimestre de 2022”, considera Marcela Estrada, directora general de la empresa de asesoramiento en bienes raíces CREA Soluciones.
Jesús Ramón Orozco, director general de la empresa de valuación y consultoría inmobiliaria Tinsa México, coincide en que este año el sector inmobiliario ha tenido un deterioro paulatino.
“A partir de marzo a la fecha hemos visto una caída en la colocación. Tiene que ver principalmente con la inflación y la precaución de los consumidores”, observa.
TEMOR ANTE BURBUJAS INMOBILIARIAS
El temor frente a una posible burbuja inmobiliaria se originó por la situación atípica que experimenta Estados Unidos, donde las ventas de casa se incrementaron 8.5% en 2021, niveles que no se lograban desde hace 15 años, pero la oferta actual no alcanza para cubrir la enorme demanda que experimenta el mercado.
Desde 2018 en el país vecino se registró una escasez de viviendas de 2.5 millones de casas y en 2020 aumentó a 3.8 millones, según estimaciones de la empresa hipotecaria gubernamental estadounidense Fredie Mac. Es decir, hay más personas queriendo comprar que casas disponibles, lo que ha provocado un incremento récord en los precios, de un promedio aproximado por vivienda de ocho millones de pesos. Esta disminución de viviendas disponibles se debe a que en los últimos 50 años se redujo en 84% la construcción de casas en ese país. En 1970 se construían 418 mil viviendas, para 2020 solo 65 mil.
En nuestro país las condiciones son algo diferentes. En mayo, Enrique Margain, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México, descartó que existieran las condiciones para que se presentara una burbuja inmobiliaria, es decir, que se registre un incremento excesivo e injustificado de precios en los inmuebles relacionado principalmente con la especulación.
Margáin señaló que, a diferencia del panorama estadounidense, en México se siguen construyendo viviendas y los bancos siguen otorgando créditos y financiamiento a la construcción, así como hipotecarios.
Fabián Sánchez, presidente ejecutivo de CREA, afirma en entrevista que un gran reto en el mercado inmobiliario actual es que hace falta “diseño y difusión de soluciones financieras para la población que no puede acceder al crédito tradicional o para inversión en bienes raíces (empresas fintech en México)”.
Además, considera que es necesario que se mantengan las “bajas tasas de interés y plazos accesibles por parte de las instituciones bancadas y planes económicos de las autoridades para revitalizar el sector de la construcción”.
De acuerdo con ambos directivos de la empresa de asesoramiento de bienes raíces, existe una alta probabilidad de que, en el sector residencial, se presenten burbujas inmobiliarias, principalmente en ciudades como Monterrey, Guadalajara y Ciudad de México.
“Esto se debe principalmente a que la población ha tenido que recurrir a quedarse en casa por mayor tiempo y se ha visto obligado a adquirir una vivienda con mejores condiciones. Por ello, los desarrolladores han subido los precios de la vivienda”.
Además, consideran que la especulación también podría jugar un papel importante en el alza de precios en algunas zonas del país. Por ejemplo, hay zonas en la Ciudad de México que tienen una alta demanda como Polanco, la Colonia del Valle, la Condesa, la Roma. En estas zonas existen pocos terrenos para desarrollar, por lo que su alta demanda puede hacer que los precios aumenten sustancialmente”, observa Fabián Sánchez.
“Asimismo, el temor de la recesión en Estados Unidos y sus efectos en México pueden hacer que los precios aumenten aún más en estas zonas, debido a que los inversionistas típicamente buscan un refugio en los bienes raíces cuando existen riesgos de una contracción económica”, añade Marcela Estrada.
TENDENCIAS EN LA MIRA
De acuerdo con CREA Soluciones, estos serán algunos de los cambios que experimentará el sector inmobiliario:
- Ecommerce y centros comerciales: los supermercados y centros comerciales tendrán que aplicar nuevas estrategias que prioricen la experiencia y el entretenimiento.
- Sénior Living: voltear a las viviendas enfocadas en la población de la tercera edad, considerando que ese sector se ampliará.
- Turismo: después de la pandemia, este sector registró una recuperación e incremento en la ocupación hotelera, además de que los inmuebles de alquiler temporal, como Airbnb, Vrbo o Home Exchange pasaron a operar con esquemas de contratos de mediano y largo plazo.
- Parques industriales: el e-commerce incrementó la demanda de espacios de almacenamiento para la distribución de productos por todo el país de empresas como Amazon, Mercado Libre, marketplaces y, en general, de las ventas en línea.
- Vivienda: el mercado demanda viviendas más confortables para el trabajo en casa, así como el diseño de espacios abiertos con terrazas, iluminación y ventilación.
- Oficinas: reinvención de espacios, este sector fue el más afectado durante la pandemia y muchas empresas han adoptado esquemas de trabajo a distancia.
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