La transformación de las plataformas de alquiler, de un modelo de economía colaborativa a un negocio corporativo, no era nuevo antes de la pandemia, pero sí se intensificó a raíz de esta… por lo menos en la Ciudad de México.
Airbnb nació en 2007 en San Francisco como un modelo doméstico de enlace entre quienes ponían espacios en sus viviendas en renta para generar un ingreso y quienes las rentaban a un costo menor que un hotel.
Aunque en la aplicación se mantiene el modelo en el que un particular hace las ofertas, tras estos nombres hay cada vez más empresas que acaparan hasta edificios enteros para estadías cortas.
Un análisis de Rosalba González Loyde, maestra en Desarrollo Urbano, establece que el número de espacios completos (casas o departamentos) que se alquilan a través de la plataforma incrementó durante la pandemia: mientras en 2019 se tenían registrados 9 mil 193 espacios, para diciembre de 2022 la cifra era de 14 mil 806.
En contraste, las habitaciones —privadas o compartidas— disminuyeron durante el mismo periodo, indica el texto “Los Oferentes de Airbnb en la Financiarización de la Vivienda en las Áreas Centrales de la Ciudad de México”.
En 2019 representaban el 49.5% de la oferta y para diciembre de 2022 eran sólo el 33.8%. Esta transformación en el tipo de espacios disponibles está asociada al aumento de propietarios con múltiples inmuebles, explicó González.
“Este aumento de multi-propietarios, o de anfitriones que se registran, aumentó de la pandemia para acá. Uno pensaría que la pandemia pudo ocasionar el fenómeno contrario, pero aumentó el número de multi-propietarios de casas y departamentos”, detalló.
La investigación arroja que, durante la emergencia sanitaria, los anfitriones con diversos espacios aumentaron 16.6 puntos porcentuales y, de hecho, actualmente, 143 de estos administradores concentran 3 mil 719 espacios, que corresponden al 25 por ciento de toda la oferta que tiene Airbnb en la Ciudad. En estos casos, los anfitriones ya se tratan de empresas dedicadas al ramo turístico y no de particulares que alquilan un espacio de su vivienda.
“La concentración de anfitriones en Airbnb no obliga en México a que acrediten ser propietarios del inmueble en renta. Eso trae muchas problemáticas de no tener información certera del propietario de este inmueble que se alquila, por eso aparecen todas estas empresas dedicadas al turismo que pueden anunciarse como anfitriones sin ningún problema, bajo nombres comunes como Juan o Raquel”, detalló la experta.
Cada uno de estos supuestos anfitriones cuenta con, al menos, 11 espacios completos, la mayoría en zonas céntricas de la Capital. Lo que también significa una menor oferta de viviendas en alquiler tradicional.
“Al tener una oferta dominante de casas y departamentos completos en zonas bien localizadas de la Ciudad con acceso a servicios, equipamientos y transporte público, no estamos frente a espacios infrautilizados, sino frente a espacios que son susceptibles de monetizarse mejor debido a la demanda por su ubicación, fenómeno en claro conflicto con la vivienda en alquiler tradicional”, apunta la especialista en el texto.
El análisis de la experta fue publicado en mayo pasado y elaborado con datos de la plataforma Inside Airbnb actualizados hasta diciembre de 2022.
En junio, el portal, que captura información de la oferta de Airbnb, publicó una actualización que reveló que los inmuebles completos en renta, como casas o departamentos, se incrementaron en los primeros seis meses de 2023, al llegar a 16 mil 590 espacios.
FENÓMENO CENTRALIZADO
El 41 por ciento de los 25 mil 425 espacios, tanto cuartos como casas y departamentos, se ubica en 10 colonias, de las cuales ocho están en la Alcaldía Cuauhtémoc, una en la Benito Juárez y una más en la Miguel Hidalgo.
La Roma Norte es la que concentra el mayor número de viviendas de alquiler temporal, con 2 mil 459 espacios, indica un mapa elaborado por el arquitecto Jerónimo Monroy, también con base en Inside Airbrib. Le siguen la Colonia Hipódromo y el Centro, con mil 531 y mil 326, respectivamente.
Especialistas inmobiliarios alertaron que en estas zonas las rentas por plataforma ya desplazaron al alquiler tradicional.
De acuerdo con cifras de la inmobiliaria Homie, en el perímetro de Roma-Condesa-Hipódromo, cuatro de cada cinco viviendas se ofertan a través de Airbnb. “En estas zonas hay muy poca oferta de renta tradicional, la poca que hay es cara y mala, porque todo lo que es bueno lo están poniendo en Airbnb”, subrayó Francisco Andragnes, CEO de Homie.
El directivo atribuyó la concentración de oferta de alquileres temporales en estas zonas a la conectividad con la que cuentan, así como su acceso a espacios recreativos.
NORMATIVA PENDIENTE
A principios de septiembre, en Nueva York entró en vigor la Ley Local 18, también conocida como la Ley de Registro de Alquileres a Corto Plazo.
Según el nuevo sistema, los alquileres de menos de 30 días sólo se permiten si los anfitriones se registran en la ciudad. Los anfitriones deben comprometerse a estar físicamente presentes en el alojamiento durante la duración del alquiler, compartiendo alojamiento con su huésped. Tampoco se permiten más de dos invitados a la vez, lo que significa que las familias están efectivamente prohibidas.
Los funcionarios y defensores de la vivienda que habían impulsado las restricciones dijeron que eran necesarias para evitar que los apartamentos se convirtieran en hoteles de facto.
En la Ciudad de México, en cambio, la regulación en esta materia es un pendiente con siete meses de atraso.
En diciembre de 2022, la entonces Jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, reconoció que el encarecimiento de las rentas y la expulsión de residentes eran fenómenos asociados a la operación de la plataforma. En aquel momento ofreció que una normativa comenzaría a operar en febrero.
“(Sheinbaum) anunció una regulación y después mencionó que ni la de Barcelona es adecuada, porque implica un despliegue de personal para controlar los pisos no registrados”, cuestionó María Silvia Emanuelli, experta de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC).
El 18 de julio, el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva (1PDP) de la Capital informó que comenzaría a realizar un estudio sobre las rentas, en el que participarían la consultora Urban Front y el geógrafo inglés David Harvey. Sin embargo, hasta la fecha no se han dado detalles sobre el análisis.
El especialista Jorge Jiménez subrayó la urgencia de que una regulación sea generada. “Hay una competencia desleal con la industria local del turismo, que paga impuestos, genera empleos e invierte en la construcción de hoteles, lo que no ocurre con las plataformas”, anotó Jiménez.
